本文来源：时代财经 作者：梁争誉
“住着住着家要换了。”这个冬天，长租公寓租客周洲（化名）感觉有点冷。
周洲租住在某大型长租公寓品牌位于龙岗坂田某城中村的房源。几天前，管家突然通知称她，出于业主“重新规划资产”，原房东将收回房源自行运营。摆在周洲面前的只有两个选择：换到品牌旗下其他门店，或者领违约金退租。无论哪个选项，她都得在月底前从已经熟悉的生活抽身。
同样收到清退通知的还有住在宝安福永的曾斐（化名）。管家给出的理由是：合同到期，整栋物业将交还业主经营，“预计在12月31日正式与大家告别”。所幸经过协商，业主愿意降租400元并免除管理费，她得以暂时留下。
年关在即，租赁市场的参与方迎来意料之中的冷清。
根据深圳贝壳研究院监测数据，自毕业租房旺季过后，深圳租赁市场成交量已连续三个月下降，成交周期则连续三个月延长——11月租房成交量环比下降8.2%，成交周期相比上月延长3天至67天。
租金也在回落。11月深圳商品房平均租金为74.5元/平方米，环比下跌0.3%。两名链家经纪人告诉时代财经，近期坂田城中村的租金回调约20%，福田CBD高端住宅黄埔雅苑部分房源成交价较挂牌价下降千元左右，议价空间扩大。
对于周洲来说，这或许是少数的好消息。她决定周末在周边看看房子，尽早决定换租还是退租。她也在考虑别的退路——政府保租房。
城中村与商品房交错的深圳，时代财经摄
租金下降1200元，房东也在随行就市
和买卖市场的走势相仿，深圳租赁市场进入淡季后整体降温，但局部板块仍保持活跃，分化趋势明显。
“也要看缘分，在坂田有钱也不一定能找到合适的房子。”龙岗坂田链家经纪人王伟杰如此形容当前区域租赁市场的特殊性。
坂田作为深圳较早开发的工业园区，在本世纪初开始建设，周边城中村较多，老旧小区占据主导。对于租客来说，选择性有限，即便支付能力强，也不一定能租到合适的房源。
王伟杰的客户主要是华为员工及跨境电商从业者，这类客户收入稳定且支付能力较高，也因此推高了片区整体租金水平。
时代财经查询贝壳找房了解到，板块内的公寓项目万科·万致天地，有多套首次出租房源，建筑面积约35平方米的单间，报价在3150-3900元/月之间。次新盘佳兆业中央广场六期，建筑面积约50平方米的一房一卫，报价在3280-4130元/月。
对比深圳市住建局公布的租赁参考价，龙岗商品住房为51元/平方米/月、商务公寓为60元/平方米/月，而坂田街道则分别为67元/平方米/月和86元/平方米/月，可见该片区租金水平明显高于均值。
“坂田的新房选择有限，现有次新盘如华晖瑞禧、大族云峰户型偏大，不适合单身或小家庭租住。部分租客只能选择新装修的老房子，甚至出现单身租客住三房的情况。”王伟杰表示，优质商品房租金坚挺甚至小幅上升，“不管是买房还是租房，市场对好房子的需求一直存在。”
城中村则是另一番景象。王伟杰透露，坂田城中村租金下降明显，大约回调20%，“以前拎包入住的单间月租1500元，现在约1200元就可以租到了。”
CBD租赁市场同样呈现分化态势。
福田中心区黄埔雅苑门店的链家经纪人曹凯峰介绍，因为地处福田CBD且毗邻福田高铁站，黄埔雅苑的主要客群是福田站周边的金融从业者及深港通勤人员，承租能力亦较强。“黄埔雅苑共有四期约三千户，体量较大，每个月都有稳定的租赁成交。现在淡季，议价空间大了一些，去化时间也有所延长，但好房子、好价格依旧好出租。”
最近两个月，曹凯峰成交了两套房源，都是三期建筑面积约80平方米两房一卫，成交租金均为11000元/月，“11月底成交的这套，刚空出来四五天，客户看完就付定金了。10月初成交的房子原来是业主自住的，装修很漂亮，客户也是看完当天就签合同了。”
曹凯峰透露，黄埔雅苑建成于2000年初，最新均价约10万元/平方米，早期购房的业主月供压力不大，因此在租金议价上相对灵活。“有些业主是早年买的，在深圳也不止一套房，已经享受过房价快速上涨的红利，所以比较好讲价。”
进入淡季，部分业主随行就市调整报价。目前，黄埔雅苑三期在租房源有18套，其中建筑面积约80平方米的两房一卫房源最低报价为9800元/月，多套房源报价在1万元/月左右。最低报价和最新成交价相比，下调了1200元。
业主花式“讨好”租客
当下，租赁市场的主动权正转向租客一侧。
在南山城中村租住三年的温宏（化名）告诉时代财经，和三年前相比，他的房租已经下降约一成。“当时租房就是年底淡季，房东打了个八折。之后每年淡季续租，价格都能打下来一点，加上管理费也降了，整体便宜了三百多元。”
商品房的业主们也在积极争取租客。
除了传统中介渠道，许多小业主将房源挂上社交媒体吸引关注。不仅价格松动，他们还花式“讨好”租客，比如添置新家电、更换电子门锁、主动办理停车月卡等。
数据也印证了这一趋势。
深圳贝壳研究院的统计数据显示，11月深圳商品房平均租金为74.5元/平方米，环比微降0.3%；议价率为7.2%，环比扩大0.2个百分点，议价率达到新高。“原因一是租房市场处于淡季，新租、换租需求有限；二是近期租赁房源供应量有所增加，租客可选择范围扩大，导致租金下跌。”
市场成交量亦同步回调。11月，深圳租房成交量环比下降8.2%，房源成交周期为67天，与前一个月相比延长3天。
与此同时，保障性租赁住房的持续入市，也在对市场格局产生影响。克而瑞数据显示，截至2024年底，深圳保租房市场占比达39%，规模在一线城市中仅次于上海，正逐步迈向“市场化租赁+保障性租赁”并行的格局。
长租公寓租客周洲已将保租房作为备选方案之一。对她来说，政府应该比长租公寓品牌更加稳定。
不过，在庞大的租赁需求面前，保租房的影响依旧有限。深圳就业人口规模稳定在1200万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛。
根据曹凯峰的观察，保租房存在一定准入门槛，且供应节奏相对平稳，对商品房租金的冲击有限。
为了增加供给、稳定租金，深圳也在加快盘活非居住存量。
今年10月底，市住房和建设局、规划和自然资源局联合发布通知，支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房等房屋改建为保租房，并要求社会类保租房租金不高于同期、同区域、同品质商品住房租金的90%。
整体而言，深圳租赁市场正在进入“结构性调整”的重要阶段：城中村回落，高端盘稳住；供应增加，选择更丰富。淡季带来的价格回调之外，更深层的变化正悄然发生。租客的居住向往与城市的住房供给体系，正在重新定位。
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